O planejamento urbano deve ser inclusivo: atentar para a relação entre densidade, mobilidade e oferta habitacional acessível

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A tensão entre a ‘cidade de 15 minutos’ e as forças de mercado molda o futuro urbano. O artigo explora como a valorizada proximidade pode elevar preços, citando São Francisco e Manhattan. O desafio para o planejamento é criar cidades acessíveis, que ofereçam infraestrutura e moradia suficientes para que a proximidade seja um direito, não um privilégio, especialmente em São Paulo.

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Resumo gerado por ferramenta de IA treinada pela redação da Editora Abril.

Vejo verdades relevantes nos dois pontos de vista. E é essa tensão que me acompanha quando participo da elaboração de planos diretores ou desenvolvo projetos urbanos: como planejar cidades que ofereçam proximidade sem fazer com que esse acesso se torne economicamente proibitivo? 

A proximidade tem valor. Estar perto do trabalho, do transporte, dos serviços, do comércio e dos espaços públicos significa economizar tempo e ampliar oportunidades. Contudo, quando uma localização muito desejada encontra restrições à produção de novos espaços, a oferta responde menos à demanda — e os preços sobem. 

São Francisco (EUA) é um exemplo interessante. A concentração de oportunidades, a geografia limitada e uma oferta habitacional pouco elástica, marcada por muitas restrições físicas e regulatórias, ajudaram a elevar de maneira significativa o preço da moradia e a empurrar parte da população para áreas longínquas. A pandemia e o trabalho remoto acrescentaram outra camada, mudando a relação entre moradia, emprego e localização, e contribuindo para o esvaziamento de áreas centrais. 

Mais um caso americano: Manhattan. O ícone nova-iorquino apresenta outra dimensão. Uma das localizações mais desejadas do planeta, concentra empregos, transporte, cultura e serviços em uma área relativamente pequena. A possibilidade de construir verticalmente amplia a oferta de espaço, mas também encontra limites regulatórios e físicos. Onde a demanda é muito alta, a rigidez relativa da oferta ajuda a explicar o elevado custo de estar ali. 

Esses exemplos não significam que cidades compactas sejam necessariamente caras, nem que a verticalização seja uma solução automática. Mostram algo mais simples: proximidade é um atributo urbano valioso e, quando sua oferta é limitada, pode se transformar em preço. 

É aqui que a discussão se torna especialmente relevante para São Paulo. 

A capital paulista vem experimentando uma expressiva transformação, com edifícios cada vez mais altos e maior concentração de moradores em determinadas regiões. Simultaneamente, cresce a reação de grupos que questionam os efeitos dessa verticalização sobre a paisagem, a mobilidade, a infraestrutura e a qualidade urbana. 

A discussão, porém, não deveria ser reduzida à escolha entre uma cidade verticalizada ou de baixa densidade. O que importa é a relação entre densidade, infraestrutura, mobilidade, espaço público, diversidade de usos e oferta habitacional. 

Talvez a pergunta-chave não seja se devemos compactar ou expandir nossas cidades. É outra: como produzir proximidade em quantidade suficiente para que ela não se transforme em privilégio? 

Como planejadora urbana, acredito que esse seja um dos desafios dos planos diretores e dos projetos urbanos: criar condições para que a cidade seja próxima o suficiente para ser vivida a pé, tenha infraestrutura capaz de suportar essa proximidade e, ao mesmo tempo, permita que a oferta de moradia e de espaço público responda à demanda. 

O planejamento urbano não precisa escolher entre mercado e planejamento. Precisa compreender como eles interagem. 

Acredito no valor da cidade de 15 minutos, no entanto, acima de tudo, acredito que haja um princípio que deva vir antes dela: inclusão. E a cidade de 15 minutos só será verdadeiramente inclusiva se os seus 15 minutos também forem acessíveis. 

 *Luciano Virgilio, docente-líder do curso de educação executiva Planejamento Urbano e Regulações das Cidades, do Laboratório Arq.Futuro do Insper, é arquiteta e urbanista, mestre em Engenharia Urbana pela Poli-USP.