Apartamentos compactos são opção possível para ampliar oferta de moradia em áreas centrais

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19.set.2026 às 23h00

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Anthony Ling Urbanista e editor-chefe do Caos Planejado, plataforma digital sobre cidades

Urbanista e editora de urbanismo do Caos Planejado, plataforma digital sobre cidades

[RESUMO] Autores se opõem a críticas frequentes aos estúdios, como a que afirma que deixaram de servir como moradia e se tornaram um ativo financeiro listado em plataformas de aluguel por temporada e a que sustenta que não são uma alternativa digna de moradia.

Os estúdios, ou apartamentos compactos, não são novos no mercado imobiliário. Como relata Raul Juste Lores no livro "São Paulo nas Alturas", a tipologia cresceu no Brasil após a Lei do Inquilinato, de 1942, que congelou os preços dos aluguéis e fez com que muitos proprietários tirassem os seus imóveis do mercado, gerando uma escassez de oferta.

Assim, as unidades pequenas e bem localizadas passaram a ser uma opção mais viável para a compra por quem queria continuar morando no centro, mas não conseguia arcar com o financiamento de um apartamento maior.

A tendência se fortaleceu, e, em 1951 e 1952, o Banco Nacional Imobiliário lançou mais de 1.500 quitinetes na capital paulista. Em 1954, o edifício Montreal, de Oscar Niemeyer, tornou-se o primeiro arranha-céu de quitinetes de São Paulo, com apartamentos a partir de 29 m².

O modelo se espalha mundo afora. Em Paris, as chambres de bonne, de cerca de 10 m², eram alojamentos de empregados domésticos e hoje oferecem uma opção para estudantes e jovens trabalhadores. Via de regra, é uma alternativa transitória, permitindo acesso à cidade caríssima em um momento específico das suas vidas.

Na mesma linha, Nova York decidiu flexibilizar o seu zoneamento nos anos 2010, eliminando exigências mínimas de metragem em determinados distritos de alta densidade e permitiu unidades na faixa de 24 m² como alternativa à crise habitacional.

Hoje, estúdios ganharam enorme protagonismo nos lançamentos imobiliários, sobretudo nas grandes cidades brasileiras, como já argumentamos em coluna. Em São Paulo, a categoria de imóveis de um dormitório, da qual fazem parte, representou cerca de um terço dos lançamentos do ano. Enquanto em 2016 foram lançadas 2.900 unidades desse tipo, em 2025 foram quase 44 mil.

As mudanças demográficas reforçam o aumento da procura por esse tipo de moradia. No Brasil, domicílios com um único morador passaram de 12% para quase 20% do total entre 2012 e 2025, um aumento de 8,2 milhões de domicílios no país. Em São Paulo, entre 2010 e 2022, a população cresceu apenas 0,15% ao ano, enquanto o número de domicílios cresceu 2,81% ao ano, um valor desproporcionalmente maior.

Na capital paulista, parte do crescimento da quantidade de estúdios também é uma resposta à regulação. O Plano Diretor de 2014 criou a cota parte, que exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte. O instrumento induz unidades menores para tentar aumentar o volume de pessoas utilizando a infraestrutura de transporte.

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O mesmo Plano Diretor também permitiu maior potencial construtivo mediante a destinação de parte das unidades para HIS (habitação de interesse social), normalmente de menor tamanho. No entanto, várias unidades de HIS foram ilegalmente destinadas à locação por temporada, o que levou a investigações pelo Ministério Público de São Paulo e pela Câmara Municipal que encontraram fraudes e irregularidades com destinação e anúncios em plataformas de curta duração. Essas unidades devem continuar sendo devidamente fiscalizadas a fim de garantir a aplicação da política pública.