Os programas de retrofit se tornaram uma opção para a requalificação e a atração de novos moradores para os centros de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. Retrofitar significa modernizar prédios antigos ou defasados, sem alterar a sua identidade arquitetônica original. Leia mais (06/26/2026 - 23h00)

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26.jun.2026 às 23h00

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Christian Policeno Leonardo Fuhrmann

Os programas de retrofit se tornaram uma opção para a requalificação e a atração de novos moradores para os centros de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. Retrofitar significa modernizar prédios antigos ou defasados, sem alterar a sua identidade arquitetônica original.

Em São Paulo, desde 2021, a lei Programa Requalifica Centro estabelece incentivos para retrofits na área central.

No início, o projeto incluía Sé, República e Brás. Em maio deste ano, a área beneficiada foi ampliada com Bom Retiro, Pari, Bela Vista, Santa Cecília e Liberdade. O projeto inclui a subvenção, com até 25% do custo das intervenções, para prédios voltados à Habitação de Interesse Social (HIS) e à Habitação de Mercado Popular (HMP) nos oito distritos do centro.

Entre os benefícios, há a remissão de créditos do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), isenção do IPTU nos três primeiros anos a partir da conclusão dos retrofits, isenção de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e de taxas municipais para instalação e funcionamento por cinco anos, além da redução de 2% no ISS (Imposto sobre Serviços).

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A Prefeitura de São Paulo estima investir até R$ 1 bilhão para a produção de unidades habitacionais na região. Do total, estima destinar 60% dos recursos a projetos para famílias com renda de até três salários mínimos (HIS-1) e entre três e seis salários mínimos (HIS-2), além de 15% para famílias com renda de até dez salários mínimos (HMP).

Além disso, a administração municipal tem um segundo programa para imóveis construídos até 1992 na região central da cidade. Segundo dados da prefeitura, há 49 edifícios em processo de requalificação urbana. Entre 2023 e 2025, foram lançados três editais, com a oferta de R$ 400 milhões.

A incorporadora e construtora Somauma é uma empresa responsável por retrofitar edifícios como o Virgínia, na região da Consolação, e o Edifício Tebas, no centro histórico de São Paulo.

Marcelo Falcão, arquiteto e sócio da empresa, diz que o principal benefício é que os edifícios construídos já têm valor incorporado. "Mesmo que estejam desgastados, a estrutura do prédio está pronta, a infraestrutura urbana já existe, o transporte público está implantado e a região possui memória, identidade e serviços", diz.

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Falcão diz que há regiões fora dos centros tradicionais que também apresentam potencial para retrofitar prédios, incluindo Mooca, Brás, Bom Retiro, Penha e Santo Amaro.

O arquiteto afirma, no entanto, que, sem os incentivos municipais, este mercado não conseguiria crescer nesse ritmo. "O retrofit costuma lidar com ativos mais complexos, envolvendo patrimônio histórico, regularização, estruturas existentes e riscos que não aparecem em um terreno vazio", diz.