Em artigo à CNN, Thomaz Brancati comenta sobre os debates em relação aos espaços urbanos em meio ao mercado imobiliário atual

Compartilhar matériaQuando se fala em atração de investimentos imobiliários, é comum que o debate se concentre em fatores como localização, demanda ou disponibilidade de terrenos. No entanto, existe um elemento que muitas vezes passa despercebido, mas que influencia diretamente a capacidade de uma cidade atrair novos empreendimentos: o zoneamento urbano. 

Na prática, o zoneamento é uma das principais ferramentas de planejamento das cidades. É por meio dele que os municípios definem onde querem crescer, quais regiões devem receber novos bairros, onde poderão ser instaladas indústrias, quais áreas devem ser preservadas e quais regiões serão estimuladas para receber investimentos. 

Dados da Abrainc mostram que os lançamentos imobiliários cresceram 34,6% em 2025 na comparação com o ano anterior, evidenciando o aumento do interesse por novos projetos em diferentes regiões do país. Em um mercado mais competitivo, a capacidade de uma cidade oferecer previsibilidade regulatória e planejamento urbano consistente passa a ser um diferencial importante na atração de empreendimentos, geração de empregos e expansão da atividade econômica. 

Esse processo acontece principalmente por meio do Plano Diretor, instrumento que orienta o desenvolvimento urbano e que, por lei, deve ser revisado periodicamente. Mais do que um documento técnico, o Plano Diretor representa a visão de futuro de uma cidade e estabelece as bases para sua expansão econômica e territorial. 

Por isso, quando falamos em zoneamento inteligente, estamos falando da capacidade dos municípios de criar regras que acompanhem as transformações econômicas e as novas demandas da sociedade. 

Uma simples alteração de zoneamento pode mudar completamente o potencial de uma região. Áreas que antes eram classificadas como rurais podem passar a integrar o perímetro urbano e se tornar aptas para receber empreendimentos residenciais, comerciais ou logísticos. Da mesma forma, determinadas regiões podem ser direcionadas para atividades industriais, criando novos polos de desenvolvimento e geração de empregos. 

Em muitos casos, os investimentos imobiliários não surgem apenas porque existe demanda, mas porque existe previsibilidade. O investidor precisa entender quais são as regras, quais são as possibilidades construtivas e qual é a visão de crescimento do município para os próximos anos. 

Esse movimento já pode ser observado em diversas cidades brasileiras que vêm utilizando o planejamento urbano como ferramenta de revitalização econômica. Um dos exemplos mais relevantes está nos programas de retrofit desenvolvidos por municípios como São Paulo e Campinas. 

Por meio de incentivos urbanísticos e benefícios fiscais, essas cidades criaram condições mais atrativas para a recuperação de imóveis antigos localizados em áreas centrais.

Em muitos casos, foram flexibilizados parâmetros construtivos, reduzidos custos de aprovação e estabelecidos mecanismos capazes de tornar projetos antes inviáveis economicamente mais interessantes para investidores e incorporadores. 

O resultado é que regiões que antes apresentavam baixo dinamismo voltam a despertar interesse do mercado, atraindo novos empreendimentos, moradores, serviços e investimentos. 

Esse tipo de iniciativa mostra que o papel do poder público não é apenas regulamentar o crescimento urbano, mas também criar condições para que ele aconteça de forma organizada e sustentável. 

Cidades que conseguem alinhar planejamento, segurança jurídica e visão de longo prazo tendem a atrair mais investimentos e aproveitar melhor as oportunidades de desenvolvimento. Por outro lado, municípios que mantêm legislações desatualizadas ou pouco aderentes às novas dinâmicas econômicas acabam perdendo competitividade. 

Em um cenário em que o mercado imobiliário passa por constantes transformações — impulsionado por novas demandas habitacionais, expansão logística, data centers e mudanças nos padrões de ocupação urbana — o zoneamento deixa de ser apenas uma questão regulatória e passa a ser uma ferramenta estratégica de desenvolvimento. 

Os municípios que compreendem essa dinâmica conseguem direcionar melhor o crescimento urbano, estimular investimentos em regiões específicas e criar ambientes mais favoráveis para novos negócios.

O zoneamento, quando bem planejado, deixa de ser uma barreira burocrática e passa a atuar como um instrumento de desenvolvimento econômico. 

No fim das contas, o crescimento das cidades não acontece por acaso. Ele é resultado das escolhas feitas pelos municípios sobre onde, como e para que direção desejam crescer. E é justamente nesse ponto que o zoneamento inteligente se torna um dos principais aliados da atração de investimentos e da construção das cidades do futuro. 

*Thomaz Brancati é sócio da Allrea e especialista em inteligência territorial e desenvolvimento urbano